Affittare un immobile a fini turistici in Italia non significa solo incassare un canone e pagare le imposte . Esistono anche una serie di adempimenti amministrativi che ogni locatore è tenuto a rispettare, a prescindere dalla durata del contratto.

Quando la locazione supera i 30 giorni, molti pensano che si tratti ormai di un contratto “normale”, paragonabile a quelli abitativi. In realtà, si resta comunque in un ambito turistico, e questo comporta precisi obblighi — anche se spesso poco noti — che vanno assolti per evitare sanzioni, contestazioni o la nullità del contratto.

Vediamo quindi, punto per punto, quali sono gli adempimenti pratici e amministrativi da seguire per una locazione turistica lunga, cioè superiore a 30 giorni, in Italia.

Comunicazione alla Questura: obbligatoria anche per soggiorni lunghi

Uno degli obblighi principali per chi affitta a turisti — anche solo saltuariamente — è la comunicazione degli ospiti alla Polizia di Stato. È un obbligo previsto dal Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS), e vale per tutti i soggiorni a fini turistici, indipendentemente dalla durata.

La comunicazione va fatta entro 48 ore dall’arrivo dell’ospite, attraverso il portale online “Alloggiati Web”, previa registrazione e abilitazione da parte della Questura competente.

Molti proprietari ignorano che l’obbligo resta anche se il soggiorno supera i 30 giorni. Solo in caso di contratti che prevedano una residenza anagrafica stabile, e quindi non più a fini turistici, si può parlare di esonero. Ma se la finalità del soggiorno resta temporanea (vacanza, studio, lavoro stagionale), la comunicazione è dovuta.

Codice identificativo regionale (CIR): obbligatorio in molte Regioni

Sempre più Regioni italiane hanno introdotto l’obbligo di registrare l’immobile destinato a locazione turistica presso un portale dedicato, ottenendo un codice identificativo (CIR o simili), da riportare negli annunci online e in tutti i documenti ufficiali.

Il codice serve per tenere traccia degli immobili turistici sul territorio e combattere l’abusivismo. Le modalità variano da Regione a Regione. In alcune (come Toscana, Lazio, Lombardia, Emilia-Romagna, Veneto, Sicilia, Sardegna) è obbligatorio anche per le locazioni che superano i 30 giorni, se la finalità è turistica.

Ignorare l’obbligo può comportare sanzioni anche elevate e la rimozione degli annunci dalle piattaforme come Airbnb, Booking o simili.

La questione della residenza anagrafica: attenzione agli abusi

Uno degli errori più comuni è pensare che un contratto turistico lungo equivalga a una locazione abitativa. In realtà, la finalità turistica deve essere vera e dimostrabile, anche nei fatti. La finalità dei contratti turistici, infatti, riguarda la soddisfazione di un’esigenza “ludica e ricreativa” come specificato nella legge 431/98.

Se l’ospite richiede la residenza anagrafica presso l’immobile locato, ciò può diventare un elemento che trasforma la locazione da turistica ad abitativa. In questo caso, il contratto può essere considerato simulato e il locatore rischia:

  • la perdita dei benefici fiscali (es. cedolare secca applicata impropriamente);
  • verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate;
  • l’obbligo di rispettare la disciplina delle locazioni abitative (durata, disdetta, sfratti, ecc.).

Per questo motivo, nel contratto turistico va espressamente esclusa la possibilità di fissare la residenza nell’immobile locato.

Contratto scritto e durata non automatica

Anche se la legge non impone una durata massima, è consigliabile che il contratto turistico non superi i 12 mesi, proprio per evitare che venga interpretato come contratto abitativo transitorio mascherato.

Inoltre, va chiarito che la durata non si rinnova automaticamente, e che al termine del contratto l’ospite dovrà liberare l’immobile, salvo diversa pattuizione.

Gestione tramite terzi: attenzione alla delega e alle responsabilità

Se l’immobile viene gestito da un’agenzia immobiliare o da un property manager, occorre stabilire con chiarezza chi è responsabile degli adempimenti.

Molti Comuni, ad esempio, considerano il proprietario responsabile in solido con l’intermediario per quanto riguarda tassa di soggiorno, comunicazioni e codice CIR. È quindi importante regolare questi aspetti con un contratto di incarico ben strutturato.

La trasparenza è la chiave

Affittare a fini turistici per oltre 30 giorni può essere un’ottima opportunità per mettere a reddito un immobile, ma richiede attenzione, soprattutto sul piano documentale e amministrativo.

Anche se non si gestisce una struttura ricettiva in senso stretto, gli obblighi esistono e vanno rispettati: comunicazioni, registrazioni, esoneri e documentazione vanno sempre valutati caso per caso, anche con l’aiuto di un professionista.