In molti casi, chi ha preso in affitto un immobile si trova nella condizione di non utilizzarlo direttamente, oppure solo in parte, e si chiede se possa sublocare a terzi. Ma il subaffitto è legale in Italia? E se sì, a quali condizioni?
La risposta non è un semplice “sì” o “no”, ma dipende da vari fattori, tra cui il tipo di immobile (abitativo o commerciale), il contratto di locazione e il consenso del proprietario.
Vediamo in questa guida pratica quando è possibile subaffittare, come farlo in regola, e quali sono i rischi in caso di sublocazione non autorizzata.
Che cos’è la sublocazione di un immobile?
Il subaffitto (o sublocazione) è un contratto con cui il conduttore (cioè l’inquilino) cede l’uso dell’immobile — o di una sua parte — a un altro soggetto, detto subconduttore, dietro pagamento di un canone.
È importante distinguere il subaffitto dalla cessione del contratto di locazione:
- nella sublocazione, il conduttore resta parte attiva nel contratto principale e risponde verso il proprietario;
- nella cessione, invece, il conduttore “passa” tutto il contratto a un altro soggetto, uscendo dal rapporto giuridico.
Il subaffitto è legale?
Il subaffitto per immobili ad uso abitativo
La sublocazione di immobili abitativi è regolata dall’art. 2 della Legge n. 392/1978, che stabilisce:
“Il conduttore non può sublocare l’immobile né cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.”
Quindi, se stai pensando di subaffittare una stanza o tutto l’appartamento, devi necessariamente passare da una comunicazione scritta e preferibilmente un consenso esplicito da parte del proprietario. In caso contrario, ti esponi a rischi legali importanti. Questo è un punto fondamentale perché, in assenza di autorizzazione, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto e la liberazione dell’immobile. La ratio è chiara: il proprietario vuole (e deve) mantenere il controllo su chi effettivamente utilizza la sua proprietà.
Immobili ad uso diverso (negozi, uffici, capannoni, ecc.)
Per le locazioni commerciali o comunque ad uso diverso dall’abitativo (regolate dalla stessa Legge 392/1978, art. 36), la disciplina è più flessibile:
Il conduttore può sublocare parzialmente l’immobile anche senza il consenso del locatore, ma deve darne comunicazione con raccomandata A/R, o tramite altra forma di comunicazione tracciabile, entro 30 giorni.
Se però la sublocazione riguarda l’intero immobile commerciale, allora è sempre necessario il consenso scritto del locatore. Anche in questo caso, l’assenza di comunicazione o autorizzazione può portare alla risoluzione del contratto principale.
Quando conviene subaffittare?
Il subaffitto può essere una soluzione utile in vari casi:
- Quando il conduttore non utilizza tutto l’immobile (es. si affittano due stanze su quattro);
- Se l’inquilino deve trasferirsi temporaneamente, ma non vuole disdire il contratto;
- In ambito commerciale, quando si vogliono sfruttare meglio gli spazi (es. un bar che ospita un corner di vendita per un’altra attività).
Nonostante la convenienza, occorre prestare attenzione perché il subaffitto comporta anche una responsabilità diretta verso il locatore. Se il subconduttore non paga o danneggia l’immobile, sarà il conduttore principale a dover rispondere.
Per questo è importante stipulare un contratto scritto con il subconduttore, nel quale si stabiliscono chiaramente durata, canone e diritti e doveri delle parti.
Subaffitto: come farlo in regola
1. Verifica il tuo contratto di locazione
Leggi con attenzione la clausola relativa alla sublocazione. Se è espressamente vietata, non puoi procedere senza modifica contrattuale o consenso scritto del locatore.
2. Chiedi il consenso al proprietario
Nel caso degli immobili abitativi o per subaffitto totale di locali commerciali, serve il consenso espresso e scritto del locatore che può essere concesso in una scrittura separata oppure integrato nel contratto principale di locazione dell’immobile.
3. Redigi un contratto di sublocazione
Il contratto tra conduttore e subconduttore deve specificare:
- i dati delle parti;
- la descrizione dell’immobile (o della parte subaffittata);
- il canone di subaffitto;
- la durata (che non può superare quella del contratto principale);
- eventuali vincoli o limitazioni.
4. Registrazione del contratto di sublocazione
Il contratto di subaffitto va sempre registrato, in particolare se ha durata superiore a 30 giorni complessivi in un anno oppure prevede il pagamento di un canone esplicito.
La registrazione va fatta presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
Cosa succede in caso di subaffitto illegale?
Il subaffitto non autorizzato può comportare:
- la risoluzione del contratto di locazione principale, su richiesta del locatore;
- la perdita del deposito cauzionale;
- l’obbligo di risarcire i danni (anche per il comportamento del subconduttore);
- sanzioni fiscali, se il canone non viene dichiarato.
Sublocare senza il consenso necessario può comportare serie conseguenze: il locatore potrebbe chiedere la risoluzione del contratto di locazione principale e la liberazione immediata dell’immobile con perdita del deposito cauzionale e possibili richieste di risarcimento danni.
Nei casi più gravi, si può configurare anche il reato di evasione fiscale per locazione in nero con conseguenze penali e tributarie.
Per evitare questi problemi, è sempre meglio muoversi in modo trasparente, chiedendo le necessarie autorizzazioni e mettendo tutto nero su bianco.
Fisco e tasse: chi paga cosa?
Se ricevi un canone da sublocazione, devi assolutamente dichiararlo nel tuo reddito.
- Se sei una persona fisica: va indicato nel quadro B della tua dichiarazione dei redditi, sotto la voce “redditi diversi”.
- Se sei un’Impresa o un professionista: si tratta a tutti gli effetti di un ricavo ordinario.
Inoltre, in fase di registrazione del contratto di sublocazione, è dovuta anche l’imposta di registro (2% sul canone annuale, minimo 67 euro). Non è mai possibile, applicare la “cedolare secca” ai contratti di sublocazione.
Subaffitto Airbnb o locazioni brevi: cosa cambia?
La sublocazione in chiave turistica (es. affittare su Airbnb una stanza di un appartamento preso in affitto) è possibile solo con l’autorizzazione del locatore.
Anche in questo caso, senza il consenso del proprietario si rischia la nullità del contratto principale, oltre a sanzioni amministrative e fiscali, soprattutto se l’attività turistica non è autorizzata o regolarmente dichiarata.
Conclusioni
Il subaffitto è legale in Italia, ma non è sempre automaticamente consentito. La possibilità di sublocare dipende:
- dal tipo di immobile (abitativo o commerciale);
- da ciò che prevede il contratto originario;
- dal consenso del locatore, nei casi in cui è richiesto.
Per evitare problemi legali, fiscali o contrattuali, è fondamentale agire con trasparenza e stipulare sempre un contratto scritto, registrato quando necessario.