Nell’ambito delle locazioni commerciali e professionali, una delle questioni più importanti — e spesso fonte di confusione — è quella relativa alla perdita di avviamento da parte del conduttore alla cessazione del contratto. Il tema diventa ancora più interessante quando si parla di immobili strumentali, cioè quei locali affittati per lo svolgimento di un’attività economica.
In questo articolo analizziamo cosa si intende per immobile strumentale, quando spetta l’indennità per la perdita di avviamento, in che misura e in quali casi il diritto viene meno. Il nostro obiettivo è offrire una guida chiara, aggiornata e utile a imprese, professionisti, locatori e conduttori.
Cosa si intende per immobile strumentale?
Un immobile strumentale è un bene non abitativo utilizzato per finalità produttive, professionali o commerciali. A seconda della sua natura, può essere:
- Strumentale per natura, cioè strutturalmente destinato a una funzione tecnica o industriale (es. un capannone, una centrale elettrica, un laboratorio).
- Strumentale per destinazione, ossia utilizzato per l’attività economica pur essendo un locale “normale” (es. un negozio, un ristorante, uno studio medico).
La distinzione è importante, perché non tutti gli immobili strumentali danno diritto all’indennità per la perdita di avviamento. Il criterio principale per capire se l’indennità spetta o meno riguarda il rapporto tra l’attività esercitata e il pubblico.
Quando spetta l’indennità per la perdita di avviamento?
L’indennità per la perdita di avviamento è regolata dall’articolo 34 della Legge n. 392/1978.
Il principio è semplice: se un’attività aperta al pubblico è costretta a chiudere o spostarsi perché il locatore decide di non rinnovare il contratto, il conduttore ha diritto a un risarcimento economico.
La logica è tutelare l’avviamento commerciale, ovvero quel valore immateriale che un’impresa crea nel tempo grazie alla sua sede, alla visibilità, alla clientela acquisita. Questo valore può essere perso se si è costretti a lasciare il locale.
Il diritto all’indennità scatta solo in determinate condizioni:
- Il contratto termina per scelta del locatore (es. disdetta alla prima scadenza o mancato rinnovo);
- L’attività esercitata prevede un contatto diretto con il pubblico degli utenti o dei consumatori (es. negozi, parrucchieri, bar, ecc.);
- L’attività è effettivamente avviata e autorizzata: il conduttore deve poter dimostrare la regolarità dell’attività sotto il profilo amministrativo.
Se queste condizioni sono rispettate, il conduttore ha diritto a:
- 18 mensilità dell’ultimo canone, per le attività commerciali, artigianali o industriali a contatto con il pubblico;
- 21 mensilità se si tratta di un’attività alberghiera.
Quando non spetta l’indennità per la perdita di avviamento?
Esistono però diversi casi in cui l’indennità non è dovuta, anche se si tratta di un immobile strumentale. Tra i più frequenti:
- Attività senza contatto diretto con il pubblico: ad esempio studi professionali, laboratori interni, magazzini, centri di assistenza tecnica.
- Cessazione su iniziativa del conduttore: se è il conduttore a dare disdetta o a non voler rinnovare, perde automaticamente il diritto all’indennità.
- Attività esercitata in modo irregolare o senza autorizzazioni: la regolarità amministrativa è condizione necessaria.
- Immobili destinati a usi complementari o speciali, come locali interni a stazioni, aeroporti, autogrill o centri commerciali, salvo il caso in cui l’attività abbia avviamento autonomo.
Un altro punto fondamentale riguarda il rilascio dell’immobile: l’indennità diventa effettivamente esigibile solo al momento della restituzione dei locali. Inoltre, la legge prevede un raddoppio dell’indennità se, entro un anno, il locatore concede l’immobile a una nuova attività simile a quella cessata.
Tabella riepilogativa
| Situazione | Indennità dovuta? | Note |
| Disdetta o mancato rinnovo da parte del locatore | ✅ | Se l’attività è a contatto con il pubblico |
| Recesso del conduttore o cessazione volontaria | ❌ | Nessun diritto |
| Attività commerciale (negozio, bar, ecc.) | ✅ | 18 mensilità |
| Attività alberghiera | ✅ | 21 mensilità |
| Attività professionale (es. studio medico, ingegnere) | ❌ | Mancanza di contatto diretto con il pubblico |
| Immobile interno a centro commerciale | Dipende | Sì, se l’attività ha clientela autonoma |
| Attività senza autorizzazione | ❌ | Regolarità amministrativa necessaria |
| Rilascio non ancora avvenuto | ❌ | L’indennità matura al rilascio |
| Rilocazione dell’immobile entro 1 anno a concorrente | ✅✅ | L’indennità può raddoppiare |
Come si calcola l’indennità e come si richiede
Il calcolo è basato sull’ultimo canone annuo moltiplicato per 18 o 21 mensilità. La richiesta deve avvenire dopo il rilascio dei locali, preferibilmente con atto scritto e tracciabile.
Attenzione: non serve dimostrare il danno economico subito. L’indennità si basa su una presunzione legale di perdita di avviamento: è il locatore, semmai, che deve dimostrare che non esiste tale perdita (es. perché l’attività non era avviata).
Il diritto all’indennità si prescrive in 10 anni dalla data di rilascio. Dopo quel termine, il conduttore perde la possibilità di far valere il proprio diritto.
Aspetti fiscali: come viene trattata l’indennità?
Sotto il profilo fiscale:
- Per il conduttore, l’indennità ricevuta costituisce un ricavo imponibile, quindi rientra nel reddito d’impresa o di lavoro autonomo.
- Per il locatore, rappresenta un costo deducibile, se agisce in ambito imprenditoriale. Se è un privato, può detrarla come onere deducibile nei limiti di legge.
È consigliabile in ogni caso valutare attentamente il trattamento in base alla posizione fiscale specifica.
Conclusioni
La locazione di un immobile strumentale comporta diritti e obblighi specifici per entrambe le parti. Se sei un conduttore che esercita un’attività commerciale a contatto con il pubblico, conoscere il tuo diritto all’indennità per la perdita di avviamento può fare una grande differenza al termine del contratto.
Al tempo stesso, se sei un locatore, è essenziale sapere quando puoi legittimamente evitare il pagamento dell’indennità e come gestire correttamente il recesso o il mancato rinnovo del contratto.