Nel 2026, il mercato delle locazioni in Italia continua a evolversi, offrendo strumenti più flessibili per tutelare sia proprietari sia inquilini. Oltre al classico deposito cauzionale, sempre più diffusi sono le fideiussioni e le assicurazioni sul canone di affitto, che permettono di gestire i rischi in modo migliore. Capire le differenze, conoscere i vantaggi e le criticità e sapere cosa scrivere nel contratto è importante per evitare problemi e controversie.

Deposito cauzionale: il punto di partenza

Il deposito cauzionale rimane la forma di garanzia più tradizionale e non viene tassato, anche se il contratto di locazione è in regime ordinario.

Il deposito deve essere versato all’inizio del contratto e restituito alla fine, entro tre mesi dalla riconsegna dell’immobile. Eventuali trattenute per danni o canoni non pagati devono essere giustificate con documentazione adeguata, come fotografie o perizie. Nel contratto conviene specificare anche la modalità di restituzione, ad esempio tramite bonifico bancario, per avere maggiore trasparenza e tracciabilità.

Un aspetto importante da considerare nel 2026 è l’evoluzione normativa relativa agli interessi sul deposito. In alcuni casi, soprattutto in contratti di lunga durata, il deposito può essere rivalutato secondo l’indice ISTAT, una prassi da concordare esplicitamente in contratto.

Fideiussione bancaria o assicurativa: liquidità e sicurezza

La fideiussione permette di garantire il pagamento del canone da parte dell’inquilino. In pratica, una banca o un’assicurazione si impegna a pagare il locatore fino a un importo massimo in caso di inadempienza.

E’ particolarmente importante capire se la garanzia prestata dalla banca, o dall’assicurazione, preveda l’escussione preventiva del debitore o meno. In pratica il “funzionamento” dell’eventuale rimborso è diverso. Se la polizza non prevedesse che il locatore venga risarcito a prima richiesta, documentando esclusivamente la regolarità del contratto e la morosità dell’inquilino, il locatore si vedrebbe risarcita esclusivamente la differenza tra quello che riesce a recuperare dopo una causa di risarcimento, che sarà costretto a fare nei confronti del conduttore moroso, e il valore effettivo dei canoni non incassati e delle spese sostenute.

Nel contratto è fondamentale indicare durata e importo della garanzia, soggetto garante, modalità di escussione e condizioni precise per l’attivazione.

Un vantaggio pratico delle fideiussioni è la maggiore flessibilità nella negoziazione: il proprietario può accettare garanzie parziali, estendere la copertura a spese condominiali non pagate o adattare la durata della polizza al termine del contratto.

Assicurazione affitto: protezione completa e moderna

Le assicurazioni affitto rappresentano la soluzione più completa del 2026. Queste polizze coprono il rischio di mancato pagamento del canone, danni all’immobile e, in molti casi, le spese legali per il recupero crediti. Possono essere sottoscritte dall’inquilino o dal proprietario e permettono di eliminare la necessità del deposito cauzionale tradizionale.

È fondamentale riportare nel contratto massimali, franchigie, durata della polizza e modalità di attivazione. Alcune polizze consentono anche di includere coperture aggiuntive per danni accidentali a mobili o impianti, rendendo la garanzia quasi totale.

Garanzie fiscali e obblighi del proprietario

Oltre alla sicurezza economica, è importante ricordare gli aspetti fiscali. Il deposito cauzionale non costituisce reddito per il locatore finché non viene trattenuto per danni o inadempienze. In caso di fideiussioni o assicurazioni affitto, i premi pagati dall’inquilino non sono imponibili per il proprietario, ma possono essere deducibili per l’inquilino se previsti contrattualmente.

Il proprietario deve inoltre conservare tutta la documentazione relativa alle garanzie per almeno dieci anni, sia per eventuali contestazioni legali sia per obblighi fiscali.

Attenzione però: sulla garanzia di terzi, rilasciata da una banca, da un’assicurazione o anche da un semplice soggetto terzo, pensiamo ai genitori sui contratti per studenti, è dovuta l’imposta di registro, se il locatore non opta per la cedolare secca, pari allo 0,5% della garanzia con un minimo di euro 200. L’imposta si paga “una tantum” al momento della registrazione.

Come scegliere tra deposito, fideiussione e assicurazione

La scelta dipende da diversi fattori: disponibilità di liquidità dell’inquilino, durata del contratto, importo del canone e livello di protezione desiderato dal proprietario.

Se l’inquilino dispone di liquidità sufficiente e il canone non è elevato, il deposito cauzionale è semplice ed efficace. Se il locatore vuole sicurezza senza bloccare denaro, la fideiussione è ideale, soprattutto per contratti medio-lunghi. Per immobili di pregio, contratti pluriennali o casi in cui il rischio di morosità o danni è alto, l’assicurazione affitto garantisce protezione completa, coprendo anche spese legali e danni accidentali.

Cosa scrivere nel contratto

Indipendentemente dal tipo di garanzia scelta, il contratto deve riportare ogni dettaglio. Per il deposito cauzionale, indicare importo, modalità di versamento e restituzione, motivazioni per eventuali trattenute e tempistiche di restituzione. Per la fideiussione, specificare durata, soggetto garante, massimale e condizioni di escussione. 

Conclusione

Nel 2026, proprietari e inquilini hanno a disposizione più strumenti che mai per tutelarsi. Il deposito cauzionale resta semplice e immediato, la fideiussione offre flessibilità e sicurezza e l’assicurazione affitto garantisce protezione completa contro morosità, danni e spese legali. La regola principale è la chiarezza contrattuale: ogni dettaglio scritto nel contratto riduce i rischi di contenzioso e permette un rapporto di locazione sereno e sicuro.