Il trasferimento di proprietà di un immobile già affittato è una situazione piuttosto comune, ma spesso genera dubbi e timori, soprattutto da parte dell’inquilino. La domanda più frequente è semplice: il contratto di locazione continua o viene meno con la vendita?

In questo articolo vediamo cosa succede alla locazione quando l’immobile viene venduto, donato o devoluto in successione quali sono i diritti dell’inquilino e quali obblighi restano in capo al nuovo proprietario.

La regola generale: la locazione continua

La regola di base stabilita dalla legge è chiara: la vendita dell’immobile non comporta automaticamente la cessazione del contratto di locazione.

Se l’immobile viene venduto mentre è in corso un contratto di affitto valido, il nuovo proprietario subentra nel rapporto di locazione alle stesse condizioni pattuite tra il precedente locatore e l’inquilino. In altre parole, cambia il proprietario, ma il contratto resta in vigore. Questo principio tutela l’inquilino, che non può essere obbligato a lasciare l’immobile solo perché è avvenuta una compravendita o perchè l’immobile è passato agli eredi o è stato donato ad un terzo.

Il subentro del nuovo proprietario nel contratto

Con il trasferimento della proprietà, l’acquirente diventa automaticamente il nuovo locatore. Da quel momento:

  • ha diritto a percepire il canone di locazione;
  • deve rispettare durata, importo del canone e tutte le clausole contrattuali;
  • subentra negli obblighi del precedente proprietario, compresi quelli relativi alla manutenzione straordinaria.

L’inquilino, a sua volta, è tenuto a pagare il canone al nuovo proprietario dal momento in cui riceve una comunicazione formale del cambio di proprietà.

Il nuovo proprietario può mandare via l’inquilino?

La vendita dell’immobile non è di per sé un motivo valido per risolvere il contratto. Il nuovo proprietario può dare disdetta solo nei casi e nei tempi previsti dalla legge e dal contratto.

In particolare, nei contratti di locazione abitativa:

  • la disdetta è possibile solo alla prima scadenza contrattuale;
  • devono ricorrere i motivi specifici previsti dalla normativa.

Il semplice fatto di aver acquistato l’immobile non consente quindi di ottenere il rilascio immediato dell’appartamento.

Il diritto di prelazione dell’inquilino

Quando si parla di vendita dell’immobile locato, è importante chiarire anche il tema del diritto di prelazione.

Il diritto di prelazione non si applica automaticamente in tutti i casi. Nelle locazioni abitative ordinarie, l’inquilino ha diritto di prelazione solo in situazioni specifiche, come nel caso di vendita dell’intero stabile o in presenza di particolari condizioni previste dalla legge. Nella maggior parte delle vendite di singole unità immobiliari, l’inquilino non ha un diritto di prelazione generale sull’acquisto dell’immobile, salvo che questo sia stato espressamente previsto nel contratto di locazione.

E se nel contratto è prevista la vendita dell’immobile?

Alcuni contratti contengono clausole che regolano l’eventuale vendita dell’immobile durante la locazione. Tuttavia, tali clausole non possono derogare alle norme imperative a tutela dell’inquilino.

Nelle locazioni abitative, le clausole che prevedono la risoluzione automatica del contratto in caso di vendita sono generalmente considerate inefficaci. Anche in presenza di una clausola del genere, il contratto continua a produrre effetti nei confronti del nuovo proprietario.

Cosa succede al deposito cauzionale

La vendita dell’immobile non incide sul deposito cauzionale. Il deposito segue il contratto di locazione e passa al nuovo proprietario che lo riceverà dal precedente locatore.

Alla fine del rapporto sarà quindi il nuovo locatore a dover restituire il deposito all’inquilino, salvo eventuali conguagli o danni all’immobile. I rapporti economici tra vecchio e nuovo proprietario restano estranei al conduttore.

Comunicazioni all’inquilino e pagamento del canone

Dopo la vendita è fondamentale informare l’inquilino in modo chiaro e formale del cambio di proprietà, indicando a chi devono essere versati i canoni futuri.

Fino a quando l’inquilino non riceve una comunicazione ufficiale, il pagamento effettuato al precedente proprietario è considerato valido. Una comunicazione tempestiva evita equivoci e contestazioni.

Cosa comunicare, e quando, all’Agenzia delle Entrate.

Il trasferimento degli obblighi contrattuali, sia se l’immobile è stato venduto o donato, sia se l’immobile locato faceva parte di un asse ereditario, va comunicato all’Agenzia delle Entrate. E’ profondamente errato pensare che la semplice trascrizione dell’atto a cura del notaio rogante, o la presentazione della dichiarazione di successione siano sufficienti a informare il fisco dell’avvenuto cambio di locatore. 

Per molteplici motivi come, ad esempio, il fatto che il nuovo locatore possa scegliere o meno di optare per il regime fiscale, se applicabile, della cedolare secca o per il fatto che gli eredi sono immediatamente i soggetti che gestiscono l’eredità giacente, anche se l’adempimento amministrativo della successione non è ancora stato depositato presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate. Peraltro, per depositare la successione, si hanno dieci anni anche se l’imposta eventuale deve essere pagata entro un anno dal decesso per evitare sanzioni.

Questa comunicazione va fatta attraverso il modello RLI e può essere trasmessa online.

Consigli pratici per evitare problemi

Per gestire correttamente una locazione in caso di vendita dell’immobile è consigliabile:

  • informare l’inquilino tempestivamente del trasferimento di proprietà;
  • rispettare integralmente il contratto di locazione già in essere;
  • chiarire subito le modalità di pagamento del canone;
  • verificare con attenzione eventuali clausole contrattuali sulla vendita.

La vendita di un immobile locato non deve trasformarsi in una fonte di conflitto. Con una gestione corretta e trasparente, la locazione può proseguire regolarmente anche con un nuovo proprietario.