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Registrazione del Contratto di Locazione

La registrazione dei contratti di locazione è un obbligo

Fino a qualche anno fa si riteneva che registrare un contratto di locazione fosse solo un adempimento di tipo amministrativo finalizzato a comunicare all’Agenzia delle Entrate il fatto di percepire un reddito derivante dalla locazione di un appartamento, di un locale ad uso diverso da abitativo o dall’affitto di un terreno. Andiamo per ordine e vediamo quali sono gli obblighi a cui vanno in contro locatore e conduttore nel caso in cui sottoscrivano un contratto di locazione immobiliare.

Quali sono i termini e le tipologie di contratto che vanno registrate

I contratti di locazione di immobili o di affitto di terreni vanno registrati, presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate, entro il termine di 30 giorni dalla data di stipula ovvero di decorrenza. Il termine scatta dalla data anteriore tra queste ultime. L’obbligo della registrazione non vige, invece, per le cosiddette “locazioni brevi” ovvero per quelle locazioni la cui durata sia inferiore a 30 giorni. Ovviamente la dichiarazione del reddito prodotto da tali locazioni va comunque fatta, se non soggetta al regime fiscale alternativo della cedolare secca, nella propria dichiarazione dei redditi al fine di pagare le imposte derivanti ai fini IRPEF. Vanno registrati, allo sportello o in via telematica, anche tutti i contratti di affitto di terreni o fondi rustici, sempre nel termine di 30 giorni.

Dove si registrano i contratti di locazione

I contratti, ricordiamo in forma scritta, vanno registrati presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate che risulta essere più “comodo” per le parti. Sfatiamo che, se l’appartamento locato si trova a Catania il contratto vada necessariamente registrato presso lo sportello della città etnea. Ciò che conta è la residenza, o comunque il domicilio fiscale, del contribuente. Il suggerimento che diamo è sempre quello, quindi, di scegliere lo sportello più vicino alla propria residenza e non quello più vicino all’immobile locato. Sarà così più semplice gestire eventuali controversie, anche di natura interpretativa e non solamente sanzionatoria, che dovessero sorgere in merito al contratto di locazione o affitto. Immaginate di risiedere a Milano e di locare la propria seconda casa in liguria. Ci fosse un problema che necessiti della presenza fisica presso lo sportello per essere risolto perché andare presso lo sportello, per esempio di Sanremo, piuttosto che recarsi a quello sotto casa? A tale proposito non esiste un supporto normativo che obblighi alla prossimità in tal senso per cui è preferibile fare la scelta più comoda. Sarà, inoltre, più semplice effettuare tutte le comunicazioni e le dichiarazioni legate agli adempimenti successivi alla registrazione del contratto.

Chi deve registrare il contratto

Per quanto la legge di stabilità 2016 (Legge n. 208/15, G.U. n. 208) abbia introdotto l’obbligo di registrazione a carico del locatore, con il disposto di cui al comma 59 dell’articolo 1, è prassi dell’Agenzia delle Entrate accettare la registrazione allo sportello, anche se presentata dal conduttore. Nell’ambito della trasmissione telematica, tra l’altro, qualora fosse l’inquilino a trasmettere, anche mediante intermediario abilitato, la registrazione del contratto di locazione, questo non rappresenterebbe motivo di scarto da parte del sistema telematico dell’Agenzia delle Entrate. Ma allora qual è, al netto della interpretazione dell’operatore di sportello, la ragione per cui tale obbligo ricade sul proprietario?
Una delle ragioni è stata certamente quella di chiarire, nello specifico, a chi toccasse l’onere dichiarativo, anche ai fini della tenuta della cosiddetta “anagrafe condominiale”, per la quale il proprietario è tenuto a comunicare che occupa il proprio immobile all’amministratore dello stabile entro sessanta giorni dalla cessione dell’alloggio. Sbagliato sarebbe pensare che tale obbligo possa in qualche modo esentare il conduttore dalla corresponsabilità, anche sotto il profilo sanzionatorio, legata alla mancata registrazione del contratto in quanto. Il comma 57 del d. P.R. n.131/86, infatti,  pone la responsabilità solidale al pagamento dell’imposta di registro unitamente alla responsabilità solidale prevista per i mediatori immobiliari laddove il contratto di locazione sia stato stipulato a seguito del loro intervento. Infine, come previsto dalla predetta legge n. 208/15, tali disposizioni riguardano solo i contratti di locazione ad uso abitativo escludendo, quindi, le altre tipologie di contratto di locazione ad uso diverso da abitativi o di affitto di terreni. Per queste tipologie contrattuali è quindi rimasta la possibilità di registrare il contratto di locazione o affitto, sia da parte del locatore, sia da parte del conduttore.

La registrazione del contratto di locazione allo sportello

I contratti di locazione o di affitto di beni immobili, come detto, devono essere registrati entro 30 giorni dalla data più vecchia tra stipula e decorrenza presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate scelto dalle parti. Tale obbligo può essere assolto direttamente presentandosi presso uno degli sportelli, muniti di documento di riconoscimento e di due copie orginali del contratto di locazione firmato. Bisognerà compilare il modello RLI (registrazione locazione immobili) predisposto dall’Agenzia delle Entrate in ogni sua parte e presentarlo assieme al contratto da registrare. Oltre al modello RLI, inoltre, dovranno essere documentati i versamenti delle imposte di registro, ove dovute, pagate mediante il modello F24 EL.IDE. (elementi identificativi) e le “marche da bollo” da 16 euro, emesse in data anteriore o uguale a quella di stipula del contratto, ogni 100 righe ovvero ogni quattro facciate del contratto se redatto sui fogli “uso bollo”. La marca da bollo va apposta sia sulla copia che viene trattenuta dall’ Agenzia delle Entrate sia su ognuna di quella che, eventualmente, verranno rilasciate al contribuente dichiarante. Le imposte di registro e bollo possono anche essere assolte mediante l’addebito sul conto corrente del richiedente la registrazione mediante la presentazione dell’apposito modulo, qualora sussistano due condizioni: la prima è che il conto sia abilitato ovvero che l’istituto di credito sul quale è intrattenuto il rapporto bancario sia presente nell’elenco delle banche convenzionate pubblicato sul sito dell’ Agenzia delle Entrate. La seconda è che il codice fiscale del contribuente sia uguale al codice fiscale dell’intestatario, o di uno degli intestatari, del conto corrente. Dal primo aprile 2014 lo sportello non può più ricevere, nell’ottica di uno snellimento delle procedure, la registrazione con le suddette modalità qualora venga presentata da un mediatore immobiliare o riguardi un soggetto che sia proprietario di più di dieci unità immobiliari. Attenzione, quindi, a non presentarsi nel tentativo di registrare un contratto di locazione, presso lo sportello se ricorrono le predette circostanze poichè si rischierebbe di perdere solo tempo, ma di questo parleremo meglio più avanti.

La registrazione telematica del contratto di locazione: obbligo o opportunità

Come predetto, la legge 26 aprile 2012 n. 44, pone l’obbligo, dal 1 aprile 2014, della trasmissione telematica della prima registrazione dei contratti di locazione o affitto di beni immobili. Ma si tratta solo di una burocratizzazione o di un opportunità? Anche su questo argomento bisogna fare chiarezza. L’obbligo della trasmissionetelematica già, di fatto, sussisteva per i cosiddetti “grandi proprietari” ovvero per i possessori di diritti reali su oltre 100 unità immobiliari, e la sua decisa riduzione, a dieci unità appunto, ha l’evidente scopo di evitare che soggetti che, per la consistenza del proprio patrimonio immobiliare, si vedano costretti a recarsi decisamente spesso presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate per adempiere agli obblighi di registrazione. Spesso tali soggetti ricorrevano a delegati ma, ovviamente, il concetto non cambia. Immaginate un operatore di sportello che per occuparsi delle, seppur legittime, esigenze di un contribuente si trovi impegnato esclusivamente a sopperire a tali esigenze per gran parte del proprio orario di lavoro. Stessa ratio è stata utilizzata nell’estendere l’obbligo della trasmissione telematica alle Agenzie immobiliari. La ragione è la stessa: per la natura del patrimonio, proprio o gestito, non è opportuno congestionare gli operatori di sportello. Questa logica è pienamente condivisibile ma pone dei limiti che determinano molto spesso l’esigenza di rivolgersi ad un intermediario abilitato all’acceso ad all’utilizzo dei sistemi di trasmissione telematica predisposti dall’Agenzia delle Entrate per una serie di motivi.

L’invio telematico mediante un intermediario

Innanzitutto bisogna chiarire che per intermediario non si intende la figura di mediatore immobiliare come si potrebbe essere portati a credere. L’agente immobiliare è, infatti, la figura che si occupa, conformemente alla legge 39/1989, di mettere in relazione le parti per favorire la conclusione di un affare, in questo caso la conclusione di un contratto di locazione o affitto. L’intermediario, invece, è , come definito dall’Agenzia delle Entrate, colui che opera su incarico degli interessati e provvede, per loro conto, alla trasmissione delle dichiarazioni, alla registrazione degli atti, all’esecuzione dei pagamenti, alla consultazione e all’aggiornamento del catasto e dei registri immobiliari, all’invio di comunicazioni e istanze. Gli intermediari, nella maggior parte dei casi, agiscono in quanto appartenenti a una specifica categoria professionale (per esempio, commercialisti, notai, ingegneri, geometri, consulenti del lavoro, ecc.) o di un ruolo riconosciuto dall’Agenzia, come i Centri di Assistenza Fiscale. Questo non esclude la possibilità, per un agente immobiliare, di essere anche intermediario presso l’Agenzia delle Entrate al fine di eseguire, appunto, le trasmissioni telematiche dei contratti di locazione conclusi per effetto del so intervento professionale. La prima cosa da fare, quindi, quando ci si rivolge ad un intermediario, è verificare che sia abilitato presso la competente Agenzia delle Entrate e sia munito del relativo codice utente. LocazioniWeb.com è Utente abilitato ai Servizi Telematici dell’Agenzia delle Entrate n° T1897524. Superato questo step bisogna, a quel punto comprendere quali siano effettivamente le esperienze specifiche che l’intermediario ha nell’ambito della complessa materia delle locazioni e degli affitti immobiliari.

Come può fare un intermediario abilitato per evitare sanzioni e multe da parte dell’Agenzia delle Entrate

Essere semplicemente muniti dei codici di accesso al sistema telematico dell’Agenzia delle Entrate, costituisce presupposto, è vero, necessario e sufficiente per la trasmissione telematica degli adempimenti primari e successivi che riguardano la registrazione contratti di locazione, ma non salvaguarda, di per sé, dalla possibilità di erogazione di sanzioni da parte dell’amministrazione tributaria. In alcuni casi, infatti, rivolgersi ad un intermediario che non sia specializzato nella materia per la quale sta fornendo il servizio di trasmissione telematica, potrebbe persino rappresentare un rischio. Infatti immaginate di far trasmettere ad un geometra un contratto di locazione o ad un’agenzia immobiliare una variazione riguardante il catasto. In questa direzione si è, spesso e a ragion veduta, radicata l’abitudine, anche da parte di soggetti che sono abilitati alla trasmissione telematica in maniera generica, di rivolgersi a loro volta ad un soggetto che, per natura della propria professione, abbia competenze specifiche. E’ bene, per questo, che un geometra invii le telematicamente le comunicazioni che riguardano la catastazione dei fabbricati, un notaio trasmetta le comunicazioni riguardanti gli atti di compravendita, un commercialista si occupi di trasmettere le dichiarazioni iva ecc., ecc. Fatta, a questo punto, la scelta dell’intermediario giusto per la trasmissione telematica del proprio contratto di locazione immobiliare, si sarà ragionevolmente sicuri di che non venga trasmesso, mediante il modello RLI web e gli applicativi predisposti dall’Agenzia delle Entrate, un contratto che contenga errori, sotto il profilo amministrativo, che possano comportare sanzioni o multe. In sostanza: rivolgetevi ad un intermediario abilitato e competente in materia nello specifico anche se voi stessi siete intermediari, agenti immobiliari o privati e non ritenete di possedere adeguata esperienza.

Facciamo alcuni esempi rispetto agli errori più comuni

Il fatto di trasmettere in maniera autonoma i contratti di locazione, propri o per conto di terzi, comporta certamente il vantaggio di non doversi recare presso lo sportello dell’Agenzia delle Entrate a fare la fila con, indubbiamente, un bel vantaggio in termini di tempo. Ma, come in tutte le cose, fare un’attivita della quale non si ha piena competenza potrebbe risultare complesso o, come nel caso del rapporto tra contribuente e amministrazione finanziaria, persino dannoso. A questo proposito ricordiamo che, sotto il profilo fiscale, il paradigma dell’onere della prova è invertito e spetta al contribuente. Andiamo per ordine: il primo elemento riguarda il rispetto, e quindi la conoscenza, sia della materia fiscale che di quella normativa che regola i contratti di locazione o affitto di beni immobili. Un contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero, come previsto dalla legge 431/98, per esempio, non potrà mai avere durata biennale. Purtuttavia la mancanza del rispetto delle durate previste dalla legge, per quanto comporti una difformità normativa punibilie con il ripristino, nella fattispecie, della durata minima quadriennale prevista dall’articolo 2 comma 1 della suddetta legge, non solleva il contribuente dalla dichiarazione del reddito prodotto e, comunque, comporta la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Questo esempio da l’idea del fatto che rivolgersi a chi non abbia le competenze per porre in evidenza elementi come questo o, peggio, fare da soli in assenza di specifiche competenze, possa portare a dover affrontare problemi. Un altro degli errori più frequenti che vengono rilevati dal back office di locazioniweb.com, è lassenza delle dichiarazioni legate all’attestato di prestazione energetica. Infatti contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013). La sanzione prevista per la mancanza di tale condizione può arrivare anche a 4000 euro. In pratica bisogna fare una distinzione, abbastanza marcata, tra gli aspetti amministrati che riguardano i contratti di locazione e quelli civilistici, ovvero legati alle varie normative, che regolano le obbligazioni che possono essere contenute in un contratto.

Il modello RLI

Con provvedimento provvedimento del 19 marzo 2019, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto il modello RLI (l’acronimo di Registrazione Locazione Immobili) per la presentazione della registrazione di un contratto di locazione o di un contratto di affitto immobiliare, mandando in pensione il “vecchio” modello 69 che veniva utilizzato per adempiere a tale obbligo. In particolare, prima di entrare meglio nel dettaglio come faremo in un prossimo articolo, il modello RLI ha una serie di caratteristiche indubbiamente vantaggiose, come la possibilità di poter essere utilizzato, oltre che per la prima registrazione, anche per tutti gli adempimenti successivi, come proroga, risoluzione, cessione o subentro, eccetera, che derivano da un contratto di locazione e, soprattutto, può essere trasmesso in via telematica, ovvero attraverso il servizio Locazioni Web, gli applicativi desktop RLI web e on line telematici.agenziantrate.gov.it. Sulla compilazione e sulla trasmissione faremo un approfondimento in un altro articolo, anche se le caratteristiche principali possono essere riassunte. In pratica l’amministrazione finanziaria, come già detto sopra, non entra nel merito degli aspetti civilistici di un contratto di locazione, ma quasi esclusivamente nell’ambito di quelli, appunto, amministrativi. Sulla base di questo principio, infatti, il modello RLI non contiene la possibilità di trasmettere nello specifico le clausole contrattuali legate, per esempio, alla possibilità di risolvere il contratto prima della scadenza o la regolamentazione delle spese di manutenzione ordinaria e/o straordinaria della cosa locata. Contiene, in pratica, solo gli elementi utili all’Agenzia delle Entrate per determinare le imposte derivanti dal contratto di locazione. A tal fine bisogna, nella compilazione dello stesso, indicare i codici fiscali delle parti coinvolte – locatore/i e conduttore/i – eventuali garanti, tipologia del contratto, durata, dati catastali degli immobili locati, canone di locazione, regime iva, eccetera. Anche se, di fatto, l’Agenzia delle Entrate ha bisogno solo dei dati contenuti nel modello RLI per determinare la fiscalità derivante, sia ai fini dell’imposta sul reddito che dell’imposta di registro, è buona regola, anche se non sempre interviene l’obbligo in tal senso, allegare copia del contratto di locazione in fase di registrazione. Infatti, anche se nell’ambito della trasmissione telematica del modello RLI, non è sempre necessario allegare copia del contratto, in particolare nei casi in cui il contratto di locazione stesso non preveda accordi tra le parti difformi dalla normativa di riferimento, è buona prassi allegare il file contenente contratto, modello RLI firmato da richiedenti e proprietari che optano per il regime fiscale della Cedolare Secca, e documenti di identità di tutte le parti che hanno sottoscritto il contratto. La motivazione è duplice: in primo luogo perché questo consente, in caso di controversia, di potersi far rilasciare dall’Agenzia delle Entrate una copia cartacea del contratto di locazione registrato e, inoltre, perché, in caso di interpretazione errata, da parte della stessa amministrazione tributaria, sarà più semplice confrontarsi su un documento completo – il contratto – e non su una sintesi dello stesso come avverrebbe in caso di trasmissione dei soli dati “dovuti” nel modello RLI.

Proroga e risoluzione

Sempre attraverso il modello RLI è possibile, oltre che obbligatorio, comunicare tutti gli adempimenti successivi alla prima registrazione di un contratto di locazione. Due tra gli adempimenti che spesso vengono dimenticati dai contribuenti sono la proroga della durata di un contratto di locazione e la risoluzione anticipata dello stesso. Proprio per il principio, come detto, attraverso il quale si fa confusione tra gli adempimenti amministrativi e quelli civilistici legati ad un contratto di locazione o affitto di un immobile, spesso si omette di comunicare che un contratto di locazione è stato prorogato, nella durata, perché, come spesso accade, tale proroga è considerata tacita nel contratto stesso. Vero è che la mancanza dell’obbligo di comunicare la proroga di un contratto scaduto può essere un elemento contenuto tra le clausole di un contratto di locazione, ma altrettanto vero è che la nuova scadenza, e le eventuali modifiche del canone di locazione, va comunicata, entro 30 giorni, all’Agenzia delle Entrate utilizzando, appunto, il modello RLI. La presentazione della proroga assolve anche il pagamento dell’eventuale imposta di registro per la relativa annualità.
Meno frequente è, invece, la mancata comunicazione della risoluzione anticipata, da effettuare sempre nel termine di 30 giorni e sempre utilizzando il modello RLI. La comunicazione all’altra parte, nei termini e con le modalità previste dal contratto di locazione, non è sufficiente, come intuibile, per informare anche l’Agenzia delle Entrate. Entrambi questi adempimenti, dei quali parleremo meglio in un prossimo articolo, possono, e in alcuni casi devono, essere trasmessi telematicamente attraverso il servizio locazioni web messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate o mediante un intermediario abilitato. L’imposta dovuta, nel caso in cui si comunichi la cessazione di un contratto di locazione prima della sua naturale scadenza, è di 67 euro salvo che il locatore non abbia optato per il regime fiscale della cedolare secca, in queto ultimo caso non è dovuta alcuna imposta.

Cessione e subentro

Tra gli adempimenti successivi alla prima registrazione di un contratto di locazione, ci sono la cessione e il subentro. Bisogna fare una precisazione legata alla differenza tra questi due adempimenti spesso confusi l’uno con l’altro. La cessione delle obbligazioni derivanti da un contratto di locazione nel caso, per esempio, del cambio di uno dei soggetti, locatore o conduttore, può prevedere o meno un corrispettivo da parte del soggetto cessionario, cioè il soggetto che sostituisce il cedente. La comunicazione di tale “cambio” va fatta all’agenzia delle Entrate, sempre nel termine di 30 giorni per evitare sanzioni, e il corrispettivo per la cessione va tassato dello 0,5% con un minimo di imposta di 67 euro, anche nel caso in cui la cessione sia gratuita. Tale imposta prescinde dal regime fiscale al quale il locatore ha sottoposto il contratto ovvero va corrisposta anche in caso in cui il contratto di locazione sia assoggettato al regime opzionale alternativo della cedolare secca.
Si parla, invece, di subentro in un contratto di locazione, sia da parte del locatore che del conduttore, in tutti quei casi in cui il cambio di soggetto sia dovuto “ex legge” ovvero quando, per esempio, il locatore abbia venduto la cosa locata o ad un conduttore venuto meno siano subentrati, appunto, gli eredi. In questo caso nessuna imposta è mai dovuta ma attenzione sempre al termine di 30 giorni per trasmettere la comunicazione di subentro all’Agenzia delle Entrate.
Bisogna ricordare, infine, che sia per il subentro che per la cessione vigono le stesse regole legate all’obbligo di trasmissione in via telematica per i possessori di oltre dieci immobili previste dalla legge 26 aprile 2012 n. 44, che ha convertito in legge il DL 16/2012

Imposta di registro

Facciamo adesso una analisi delle imposte dovute per la registrazione di un contratto di locazione o affitto di immobili. Queste imposte sono di due tipi: l’imposta di registro, appunto legata all’obbligo di registrazione del contratto e degli adempimenti successivi alla prima registrazione, e l’imposta di.
L’importo di queste imposte varia in funzione dell’immobile locato, della tipologia di contratto, del regime fiscale adottato dal locatore e dalla eventuale soggettività iva del contratto.
Ecco una tabella che riassume le percentuali in funzione delle caratteristiche del contratto e del locatore.

IMMOBILE PERCENTUALE
Fabbricati a uso abitativo 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva
  2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Con la legge 431/98 sono stati introdotti, ma ne parleremo meglio in un altro articolo, i cosiddetti contratti a “canone concordato” riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”. Per queste tipologie di contratto è stata prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In pratica, per questa tipologia di contratti di locazione, che possono riguardare per loro natura, evidentemente, solo immobili ad uso abitativo, limposta di regitro sarà dell’1,4% sul canone annuo. È bene precisare che, in prima registrazione, l’imposta va arrotondata all’euro superiore nel caso che l’importo dovuto contenga, appunto, frazioni di euro.
Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro mentre l’imposta per le annualità successive può essere anche inferiore alla soglia dei 67 euro.
Sull’eventuale deposito cauzionale versato dal conduttore non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%. Nel caso in cui sia stato previsto dal contratto l’intervento di un garante come nel caso, per esempio, della garanzia personale prestata da un genitore per il figlio studente o di una fidejussione bancaria o assicurativa, l’importo complessivo della garanzia va tassato dell 0,5%, con un minimo di 200 euro da aggiungere all’imposta di registro dovuta. Ricordiamo che l’imposta di registro è annuale e la prima registrazione assolve, quindi, solo all’obbligo di versamento per il primo anno mentre, per le annualità successive, bisognerà provvedere al versamento periodico, entro trenta giorni dalla scadenza di ogni annualità contrattuale. E’ possibile usufruendo di uno sconto sull’imposta dovuta, pagare in un’unica soluzione l’imposta dovuta per i contratti pluriennali. In questo caso si avrà una detrazione dello 0,2% a partire dal 1° gennaio 2016) moltiplicato per il numero delle annualità. Lo sconto è, oggettivamente, piccolo ma in alcuni casei pone un doppio vantaggio: in primo luogo si evita di dimenticare le scadenze annuali e, inoltre, per importi derivanti da canoni di locazione bassi, come per un garage o una piccola porzione di immobile, evita di pagare un’imposta minima per il primo anno di 67 euro.
Se il contratto viene disdetto anticipatamente e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, si potrà chiedere il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.
In fase di prima registrazione di un contratto di locazione (e non di affitto si badi bene), è dovuta l’imposta di bollo di 16 euro per ogni 100 righe, e su ogni eventuale foglio allegato. Bene precisare che per “foglio” l’Agenzia delle Entrate intende, l’insieme, non eccedente le 100 righe, di pagine e non la singola pagina appunto. L’imposta di bollo è di un solo euro nel caso si allghino planimetrie o disegni in formato non superiore ad A4. Nessuna imposta di bollo è, invece, dovuta in caso di allegazione dei cosiddetti “allegati obbligatori” cioè quelli eventualmente dovuti per legge come, ad esempio l’attestato di prestazione energetica degli edifici, le polizze fidejussorie o i documenti di identità. L’imposta di bollo è dovuta per ogni copia di contratto per la quale si richiede la registrazione. In pratica, se ci si presenta allo sportello con una duplice copia del contratto – una da consegnare all’operatore e una da vedersi retituita – bisognerà porre su entrambi i contratti una marca da bollo che non sia stata emessa con data successiva a quella di stipula del contratto di locazione. Nel caso della trasmissione telematica, invece, sarà sufficiente scontare l’imposta di bollo sull’unica copia che viene trasmessa all’Agenzia delle Entrate risparmiando, quindi, il 50% sull’imposta di bollo.
L’imposta di registro, sia derivante dalla prima registrazione che legata ad adempimenti successivi, può essere corrisposta in vari modi. Per la presentazione allo sportello sarà necessario utilizzare, per il versamento l’apposito modello f24 EL.IDE. (elementi identificativi) utilizzando i codici seguenti:

CODICE DENOMINAZIONE
1500 Imposta di Registro per prima registrazione
1507 Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1508 Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione

E’ possibile anche chiedere che venga effettuato l’addebito delle imposte di registro e bollo sul conto corrente bancario del richiedente la registrazione in fase presentazione, semplicemente compilando il modulo per l’addebito messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate e consegnandolo all’operatore di sportello. Si faccia però attenzione a verificare che la propria banca sia nell’elenco degli istituti di credito convenzionati con l’Amministrazione finanziaria e e che il proprio conto corrente sia abilitato. Tutto più semplice nel caso in cui, invece, si decida di trasmettere telematicamente il contratto di locazione, o per proprio conto o avvalendosi, come già detto, di un intermediario abilitato. Infatti, in questo caso, non ci si dovrà recare dal tabaccaio ad acquistare la marca da bollo, ne tantomeno fare la fila in banca o alla posta per compilare e pagare il modello f24 Elide, ma sarà sufficiente chiedere l’addebito su conto corrente di entrambe le imposte – registro e bollo –.

Documentazione per la registrazione allo sportello

Ecco cosa portare con sé in caso di registrazione allo sportelllo di un contratto di llocazione-
– 2 originali del contratto (oppure 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio attesterà la conformità all’originale)
– il modello RLI compilato
– Le “marche da bollo” come specificato prima
– la ricevuta di versamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi.
Sia le imposte di regitro che di bollo possono essere addebitate su conto, come prima specificato e non sono dovute nel caso in cui tutti i locatori optino per il regime opzionale alternativo della cedolare secca.
In alternativa, le imposte di bollo e di registro possono essere versate richiedendo l’addebito sul proprio c/c utilizzando il modello per la richiesta di addebito su conto corrente bancario. Per la presentazione della registrazione si può anche delegare un soggetto terzo, non un agente immobiliare che è tenuto alla trasmissione telematica dei contratti di locazione, sempre utilizzando il modello RLI.

Documentazione per la trasmissione telematica

Ricordando ancora una volta che la trasmissione telematica è obbligatoria se viene richiesta la registrazione del contratto da soggetti che possiedono diritti reali su oltre dieci unità immobiliari o da agenti immobiliari, bisognerà disporre, in pratica della copia del contratto, opportunamente scansionata, e di una copia dei documenti di identità di tutti i soggetti che hanno sottoscritto il contratto di locazione o affitto. Sarà, per quanto non sempre obbligatoria, preferibile anche mettere nel file che si intende trasmettere all’Agenzia delle Entrate, anche una scansione del modello RLI firmato dal richiedente e dai soggetti che dichiarano di optare per il regime fiscale della cedolare secca. Questa modalità risulta, oltre che evidentemente più vantaggiosa in termini di tempo, anche più pratica sempre a patto che si abbiano le opportune competenze o che ci si rivolga a chi le ha ovvero ad un intermediario abilitato e, ripetiamo, specializzato in materia. La ricevuta di registrazione, una volta autenticata con gli appositi applicativi, può essere stampata e allegata ai contratti di locazione e archiviata digitalmente. La ricevuta “digitale” viene rilasciata ai sensi dell’articolo 22, comma 4, del Decreto Dirigenziale 31 luglio 1998 e successive modificazioni, ed ha lo stesso identico valore della registrazione fisica allo sportello.

Concludiamo precisando che il termine di 30 giorni di cui spesso avete letto nell’articolo, si riferisce al termine entro il quale non vengono erogate sanzioni ma non è il termine ultimo per comunicare la prima registrazione o un adempimento successivo all’Agenzia delle Entrate. Decorso tale termine, infatti, in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione, la sanzione dovuta mediante il cosiddetto “ravvedimento operoso” sarà:
– entro 30 giorni di ritardo: 6%, ovvero 1/10 del 60%
– entro 90 giorni di ritardo: 12%, ovvero 1/10 del 120%
– entro 1 anno di ritardo: 15%, ovvero 1/8 del 120
– oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: 17,14%, ovvero 1/7 del 120%
– oltre 2 anni di ritardo: 20%, ovvero 1/6 del 120%

L’importo minimo della sanzione, con ravvedimento operoso, è di 20 euro (Art. 15 D.Lgs. 24 settembre 2015, n. 158 ).
Vanno sempre aggiunti gli interessi di mora e, ovviamente, l’imposta dovuta.
In caso di tardiva registrazione con cedolare secca la sanzione andrà calcolata con gli stessi criteri di cui sopra.
Tardivo pagamento delle imposte per adempimenti successivi (annualità successive alla prima, risoluzioni, proroghe, cessioni):
– entro 14 giorni di ritardo: 0,1% (ovvero 1/15 di 1/10 del 15%) per ogni giorno di ritardo (ravvedimento sprint)
– entro 30 giorni di ritardo: 1,5%, ovvero 1/10 del 15%
– entro 90 giorni di ritardo: 1,67%, ovvero 1/9 del 15%
– entro 1 anno di ritardo: 3,75%, ovvero 1/8 del 30%
– entro 2 anni di ritardo: 4,29%, ovvero 1/7 del 30%
– oltre 2 anni di ritardo: 5%, ovvero 1/6 del 30%
Tardivo versamento imposta di bollo:
– entro 14 giorni di ritardo: 0,67% (ovvero 1/15 di 1/10 del 100%) per ogni giorno di ritardo (ravvedimento sprint)
– entro 30 giorni di ritardo: 10%, ovvero 1/10 del 100%
– entro 90 giorni di ritardo: 11,11%, ovvero 1/9 del 100%
– entro 1 anno di ritardo: 12,5%, ovvero 1/8 del 100%
– entro 2 anni di ritardo: 14,28%, ovvero 1/7 del 100%
– oltre 2 anni di ritardo: 16,66%, ovvero 1/6 del 100%
Tardiva risoluzione di un contratto in cedolare secca:
– entro 30 giorni di ritardo: 35 euro
– oltre 30 giorni di ritardo: 67 euro

pagamento imposta di registro

Il pagamento dell’imposta di registro

Preoccupato dal pagamento dell’imposta di registro? Non riesci a raccapezzarti tra gli obblighi da adempiere? Non temere. Segui il nostro articolo e tutto ti sarà più chiaro.

Cos’è l’Imposta di Registro?

Poniamo tu debba registrare un contratto (il caso più frequente è quello di un contratto di locazione o affitto di un immobile. Il concetto è valido sia che tu sia il locatore, sia che tu sia il conduttore).

Perché il contratto di locazione, quindi, abbia valore “contro terzi” è necessario che sia redatto in forma scritta e che venga registrato, anche in via telematica, presso uno sportello dell’agenzia delle entrate. L’importo dell’Imposta, come vedremo tra poco, varia in funzione dell’immobile in questione, del tipo di contratto che si sceglie, del regime fiscale di chi affitta la casa e di particolari casi di regimi IVA all’interno del contratto.

L’imposta, per i più scrupolosi, è regolata dal Testo unico dell’imposta di registro (TUR), approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
La registrazione del contratto di locazione prevede la presentazione di due copie dell’atto presso l’Ufficio del Registro. Per i contratti relativi agli immobili puoi usufruire anche del servizio di registrazione telematica dei contratti di locazione, di pari valore legale rispetto a quella in copia fisica direttamente depositata presso l’Ufficio.
Ma entriamo nello specifico.

Entro quando devo pagare l’Imposta di Registro?

Devi effettuare la registrazione dell’atto entro 30 giorni dalla stipula del contratto. L’unico caso in cui non devi procedere con la registrazione è relativo al caso in cui la durata del periodo di locazione presente sul contratto non superi i 30 giorni complessivi nell’arco di un anno.

Devi effettuare il corrispondente pagamento dell’Imposta di Registro contestualmente al deposito degli atti e questo pagamento coprirà il primo anno di contratto. In questa fase, inoltre, devi pagare anche una Imposta di Bollo (€ 16 ogni 100 righe e per ogni eventuale foglio allegato). L’imposta di bollo è dovuta per ogni copia di contratto nel caso di consegna fisica. Nel caso della trasmissione telematica, invece, sarà sufficiente scontare l’imposta di bollo sull’unica copia che viene trasmessa all’Agenzia delle Entrate risparmiando, quindi, il 50% sull’imposta di bollo.

Dovrai pagare l’imposta ogni anno, per tutti gli anni previsti dal contratto. Le annualità successive alla prima puoi pagarle entro il trentesimo giorno dalla data di scadenza annuale (se il contratto ha, ad esempio, data 1° gennaio, le annualità andranno pagate entro il 31 gennaio di ogni anno, fino a scadenza contratto).

Nel caso di pagamento annuale, il versamento relativo alla sola prima annualità non può essere inferiore a € 67,00. Gli anni successivi al primo, viceversa contemplano la possibilità che la rata sia di importo inferiore.

Hai anche la possibilità di pagare l’Imposta in un’unica soluzione, comprensiva di tutte le annualità previste. In ogni caso, l’importo complessivo dell’imposta, anche se versato in un’unica soluzione, non può essere inferiore a € 67,00. Nel caso di pagamento unificato puoi usufruire di uno sconto relativo al tasso di interesse legale sull’imposta.

Lo sconto è al momento dello 0,2% (a partire dal 1° gennaio 2016) moltiplicato per gli anni del contratto (la metà cioè degli interessi, che ammontano allo 0,4%). Lo sconto non è di per sé piccolo, ma potresti trarne qualche vantaggio. Innanzitutto, eviteresti la possibilità di dimenticare una qualunque annualità dell’Imposta. Inoltre potrebbe risparmiarti una prima annualità “gonfiata”, nel caso in cui il contratto prevedesse un importo inferiore agli € 67.

Qualora il contratto venisse disdetto anzitempo e avessi versato l’imposta di registro in soluzione unica, hai diritto al rimborso dell’importo pagato per le annualità successive all’interruzione del contratto.
In prima registrazione, inoltre, ricorda che l’imposta va arrotondata di € 1,00 per eccesso, nel caso in cui il dovuto fosse composto da frazioni di euro. In sostanza, a puro titolo, esemplificativo, se l’importo corrisponde a € 90,70, pagherai € 91,00.

Per quanto riguarda i contratti tra privati va ricordato che l’imposta è a carico delle due parti in uguale misura, e che l’ammontare della cifra è comunque dovuta in solido, cioè entrambe le parti sono responsabili dell’eventuale mancato pagamento.
Sempre per i contratti di locazione e affitto è possibile optare per la formula della cedolare secca, esente dall’imposta di registro per le annualità successiva alla prima.

Ma quanto pago per l’Imposta di Registro?

Per quanto riguarda il pagamento dell’Imposta di Registro, l’ammontare ha un tasso relativo alla tipologia di contratto che depositi e corrisponde ad una percentuale sull’importo del canone.

– Per quanto riguarda l’uso abitativo, ad esempio, l’imposta è pari al 2% del canone annuo. Se opti per il regime del canone concordato (L. 431/98, cui dedicheremo un articolo più approfondito), in determinati comuni (“ad alta densità abitativa”), si ha diritto ad una riduzione del 30%. In pratica, per questa tipologia di contratti di locazione, che possono riguardare per loro natura, evidentemente, solo immobili ad uso abitativo, l’imposta di registro sarà dell’1,4% sul canone annuo.
– Per quanto riguarda un fabbricato strumentale per natura (quelli per attività lavorativa, per estrema semplificazione), il dovuto ammonta all’1% del canone annuo in caso di locazione da parte di un soggetto passivo IVA, o del 2% negli altri casi.
– Per quanto riguarda un fondo rustico, l’imposta è dell’0,5% annuo.
– Per quanto riguarda gli altri immobili, compresi box, cantine, pertinenze, l’imposta corrisponde al 2% annuo.

Di seguito una tabella riepilogativa:

Percentuali pagamento imposta di registro - locazioniweb

Pagamento dell’Imposta di Registro – Tabella Riepilogativa

Come pago l’Imposta di Registro?

Per quanto riguarda la tassa di registrazione devi usare l’apposito modulo F24 Elementi Identificativi (F24 EL.IDE.). Se sei soggetto titolare di Partita IVA, devi procedere necessariamente con modalità on line. Se non è così, puoi avvalerti facoltativamente della modalità telematica oppure pagare presso uno sportello dell’Agenzia, una banca convenzionata o presso gli uffici postali.

Di seguito Una tabella con i codici da indicare sul modello, per tipologia di pagamento:


1500 – Imposta di registro per prima registrazione
1501 – Imposta di registro per annualità successive
1502 – Imposta di registro per cessioni del contratto
1503 – Imposta di registro per risoluzione del contratto di locazione
1504 – Imposta di registro per proroghe del contratto di locazione
1505 – Imposta di bollo
1506 – Tributi speciali e compensi
1507 – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1508 – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione
1509 – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi
1510 – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi


Anche per quanto riguarda i pagamenti degli anni successivi al primo, puoi versare il dovuto con le medesime modalità tramite, cioè, F24 ELIDE, oppure puoi optare per addebito diretto su conto corrente, servendoti dei servizi telematici.

attestato prestazione energetica ape

L’ Attestato di Prestazione Energetica (APE)

APE: cos’è?

Se ti sei interessato alla compravendita o alla locazione di un immobile, ti sarai sicuramente imbattuto in questa sigla: APE, acronimo che indica l’Attestato di Prestazione Energetica.

 

Ma di cosa si tratta esattamente? Sinteticamente, l’Attestato di Prestazione Energetica descrive e certifica, secondo determinati parametri, quanto un immobile è efficiente da un punto di vista energetico. La legge che regolamenta gli Attestati di Prestazione Energetica è la 90/2013, legge di conversione del Decreto Legislativo 63 del giugno 2013. Il decreto del primo ottobre 2015 ha reso attuative le nuove linee guida nazionali per quanto riguarda l’APE.

 

Quando un professionista rilascia il certificato APE, infatti, si basa su requisiti esterni all’edificio stesso, come, ad esempio, la posizione in cui si trova, ma soprattutto su requisiti propri dell’immobile, cioè, nella fattispecie, la presenza di impianti che soddisfano criteri di abitabilità e vivibilità della casa, o anche la capacità di isolamento termico dell’immobile stesso.

 
Come funziona l’APE?

L’Attestato di Prestazione Energetica viene rilasciato da professionisti abilitati, i certificatori energetici, che devono essere regolarmente iscritti ad un albo previsto dalle norme in materia che sono state redatte a livello regionale. Laddove mancasse una normativa regionale in tal senso, ci si attiene alle linee guida Nazionali, le quali prevedono che i certificatori energetici siano tecnici abilitati alla progettazione di edifici e di impianti. Questo significa che, qualora previsto, puoi richiedere il tuo attestato APE a un architetto, un ingegnere o un geometra. Di seguito, una tabella riepilogativa per le varie regioni:

 

Attestato di Prestazione Energetica

Gli albi dei certificatori energetici

 
Il certificatore

La nomina del certificatore spetta al proprietario dell’immobile. Se stai costruendo un nuovo immobile o ti appresti ad una ristrutturazione importante, devi nominare il certificatore prima dell’inizio dei lavori e comunicarlo nella documentazione prevista.

 

Il certificatore si occupa di reperire i dati catastali dell’immobile e, successivamente, dovrà operare un sopralluogo nell’immobile. Attenzione, il sopralluogo è obbligatorio per termini di legge. Questo avviene perché il certificatore deve provvedere all’analisi degli infissi, delle strutture isolanti, del corretto funzionamento degli impianti, e così via. Una volta effettuato il sopralluogo, il certificatore, sulla base dei dati, provvede al calcolo dell’indice di prestazione globale tramite software approvato dal CTI (Comitato Termotecnico Italiano).

 

Una volta finito questo processo, meno lungo di quanto si possa pensare, il certificatore assegnerà al tuo immobile un punteggio di efficienza.

 

 
La scala energetica

La scala va dal risultato di efficienza minima, ovvero una G, ad un grado di prestazioni ottimali da un punto di vista energetico, ovvero A4. Ovviamente, maggiore è il punteggio ottenuto dall’immobile, più alto potrà essere il suo valore sul mercato. In passato, si poteva ovviare all’APE nel caso di edifici di classe G con una autodichiarazione. La norma non è più in vigore. Dovete, dunque, necessariamente ricorrere ad un certificatore autorizzato.

 
Durata dell’APE

Va notato inoltre che l’Attestato di Prestazione Energetica non è, come facilmente intuibile, un certificato perenne. Dal momento che la qualifica che riporta si riferisce a una situazione momentanea, e per la stessa natura degli elementi certificati, che sono in continua evoluzione, l’APE ha di norma validità decennale.

 

Nota bene, tuttavia, che l’APE può non avere necessariamente durata decennale. Il certificatore deve prima appurare che l’immobile sia in regola con le normative sul risparmio energetico. Se così non fosse, il certificatore può decidere di rilasciare l’APE ma senza conferirgli la validità massima. In questo caso, il tuo attestato sarà valido fino al 31 dicembre dell’anno successivo.

 

Puoi facilmente verificare la data di scadenza del tuo Attestato di Prestazione Energetica guardando la data di scadenza posta in alto a destra sul modulo, subito dopo il codice identificativo.

 
L’APE è obbligatoria?

Dal luglio del 2009 l’Attestato di Produzione energetica è obbligatorio per quanto riguarda la compravendita di immobili. Dall’anno successivo, l’obbligo si è esteso anche alle locazioni. Ma vediamo i casi più frequenti in cui corre l’obbligo di redigere l’APE.

 

– Nel caso in cui compri o acquisti un edificio, l’attestato deve essere sempre presente. Lo stesso vale nel caso in cui ci fosse un atto di donazione;

PER AFFITTO E LOCAZIONE DI UN IMMOBILE. In caso di locazione di singola unità immobiliare, non è obbligatorio allegare l’APE per la registrazione del contratto di locazione. Tuttavia, è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, relativa all’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Articolo 6, Dlgs 19 agosto 2005 n. 192);

– Gli annunci immobiliari, a partire dal 1° gennaio 2012, siano essi relativi a vendite o affitto, devono riportare la classificazione APE dell’immobile in oggetto. Oltre alla classe energetica, l’annuncio deve anche riportare l’indice di prestazione energetica relativa (EPgl), espressa in Kwh/mq anno. Diffidate, quindi, di quegli annunci che non recano chiaramente la classe energetica dell’immobile;

– Se costruisci casa nuova;

– Se ristrutturi casa, ma solo nel caso in cui la ristrutturazione coinvolga più del 25% della totalità del tuo appartamento;

– Se rinnovi gli impianti termici, di climatizzazione o le strutture di isolamento.

 

 

Nel caso in cui aveste una costruzione rustica o un rudere, purché chiaramente indicato, l’APE non risulta essere indispensabile. Lo stesso dicasi per edifici esclusi dalle categorie classificate sulla base della destinazione d’uso. Ci riferiamo a quegli immobili il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione: box auto e autorimesse, cantine, locali adibiti a deposito, e così via.

 

Se proprio non volete pagare per il rilascio del vostro attestato di prestazione energetica, prendete lo status di chiesa, poiché sappiate che ne sono esenti gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.

 
Sanzioni.

Fate molta attenzione, perché nel caso in cui l’attestato dovesse essere assente le penali da pagare sarebbero onerose. In base alle casistiche si va da un minimo di € 500 (annunci non corredati di classe energetica e EPgl) fino ad un massimo di € 18.000 (vendita di immobile sprovvisto di APE).

 

Per quanto riguarda le locazioni, nella fattispecie, il locatario rischia, nel caso in cui affitti un immobile senza relativo APE, da € 1.000 fino ad € 4.000 di sanzioni. La sanzione non esime comunque dal fornire l’appartamento di APE, dopo aver pagato la multa.

 

Anche i certificatori possono essere soggetti a sanzioni pesanti, oltre che a incorrere in responsabilità penali in caso di dichiarazioni mendaci. La multa, infatti, per loro può ammontare fino all’80% della parcella.

 

Inoltre, ricorda sempre di adempiere agli obblighi di controllo e manutenzione sulle caldaie e gli impianti di climatizzazione in generale. Il mancato rispetto delle normative vigenti sul controllo periodico degli impianti può investire infatti proprietario, conduttore sino all’amministratore di condominio, con una multa compresa tra € 500 e € 3.000.

 
APE, ACE, AQE, questi sconosciuti.

APE non è l’unica sigla con cui avrai avuto a che fare, se ti sei interessato alle prestazioni energetiche di casa tua. Cerchiamo di sciogliere anche altre due sigle, ACE e AQE.

 

 
ACE.

Cominciamo dalla ACE. ACE sta per Attestato di Certificazione Energetica. Cos’è esattamente? Non si discosta di molto dall’APE. In effetti, L’ACE ne è il diretto predecessore, ed è rimasto in vigore fino al decreto 63/2013.

 

In cosa consiste allora la differenza tra APE e ACE. Mentre l’ACE è puramente descrittivo (si limita cioè a vagliare le complessive strutture energetiche), l’APE, in accordo con la più recente normativa europea, si propone di delineare l’indice globale di prestazione energetica con le stesse modalità. In aggiunta, fornisce anche indicazioni sulla riqualificazione delle strutture e degli impianti, al fine di migliorarne la valutazione complessiva.

 

La tua valutazione di prestazione energetica è riportata tramite ACE e non tramite APE? Ti chiedi se abbia ancora validità. L’ACE ha validità decennale ed è ancora utilizzabile in tutti i casi previsti, ma solo nel caso in cui la data di emissione sia precedente a quella del 4 agosto 2013. In termini pratici, per farti un esempio, se la tua ACE risale al 2 agosto 2013, questa sarà valida fino al 2 agosto del 2023. Nel caso in cui fosse datata 5 agosto 2013, invece, devi provvedere a sostituirla immediatamente con l’APE, per poter vendere o locare il tuo immobile.

 

Se il tuo immobile, tuttavia, sarà soggetto a ristrutturazione importante, come abbiamo precedentemente visto (ovvero più del 25% dell’appartamento), o hai deciso di rinnovare gli impianti termoelettrici, allora l’ACE perderà di validità e andrà aggiornato con l’APE.

 
AQE.

Quando parliamo di AQE, invece, ci riferiamo ad un Attestato di Qualificazione Energetica. Anche in questo caso le differenze esistono solo da un punto di vista pratico. La differenza più rilevante consiste nel fatto che non necessita di un certificatore ufficiale per essere rilasciato, ma può essere compilato da uno dei tecnici coinvolti nei lavori.

 

Deve poi essere approvato e firmato dal direttore dei lavori. Si riferisce principalmente quindi a lavori di costruzione e ristrutturazione e non interessa i casi di locazione di immobili. L’AQE era prevista infatti come misura temporanea e sostitutiva in attesa di una legislazione regionale definitiva.

 
Quanto devo pagare per il rilascio del mio APE?

Purtroppo non esiste un tariffario ufficiale per i certificatori abilitati al rilascio dell’attestato, per cui non si può prevedere in anticipo quanto ti costerà il tuo APE. La media nazionale si aggira attorno a € 120, con un range di oscillazione molto ampio. Forse, quindi, ti conviene non fermarti al primo preventivo che ti viene offerto. In qualunque caso, comunque, ricorda che l’indice globale della prestazione energetica è importante per la sicurezza, per l’ambiente e per il risparmio a lungo termine.

 

risoluzione contratto locazione proroga

Risoluzione e Proroga del Contratto di Locazione

Il tuo contatto di locazione sta per scadere. Di norma, hai due strade che ti si aprono davanti: proroga o risoluzione del contratto di locazione. In entrambi i casi devi effettuare l’opportuna comunicazione, nel termine di trenta giorni, all’Agenzia delle Entrate.

Risoluzione del contratto di locazione.

Nel caso di risoluzione, prima dei termini previsti dal contratto, sarà necessario comunicare la cessazione del contratto per evitare che l’agenzia delle entrate continui a conteggiare le imposte derivanti dal contratto stesso.

Quale che sia la scadenza del tuo contratto di locazione, la risoluzione dell’accordo preso tra le parti deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate nei termini previsti di cui abbiamo già detto sopra.

Se la revoca del contratto avviene di comune accordo, basta comunicare, la risoluzione all’ufficio preposto dell’Agenzia delle Entrate. Per poterlo fare è necessario, oltre alla comunicazione scritta, versare, entro 30 giorni dal deposito dell’atto, un’Imposta di Registro pari a € 67.

L’unico caso in cui non è dovuto il pagamento dell’Imposta di Registro è rappresentato dal regime di cedolare secca. Se il contratto ricade in questa evenienza, allora basta la sola comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Ricordati che non puoi prescindere dalla comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Qualora te ne dimenticassi, infatti, potrai incorrere in sanzioni.

Se vuoi risolvere anticipatamente il tuo contratto di locazione, da proprietario o da conduttore. Ricordati che il termine per il preavviso e di almeno sei mesi, se non diversamente pattuito nel contratto.

Contratti per le esigenze abitative di studenti.

Il contratto per studenti può variare da una durata minima di 6 mesi fino ad un massimo di 36 mesi. Il contratto si rinnova tacitamente con la stessa formula, sempre che il conduttore non decida di lasciare la casa, previa comunicazione scritta, almeno 3 mesi prima della scadenza del contratto.

Se, viceversa, sei il locatore non godi del diritto di disdetta, se non per gravi motivazioni.

Attenzione, però. Un caso abbastanza frequente si può presentare qualora l’appartamento sia affittato a più studenti contemporaneamente. Avviene naturalmente che uno dei locatari possa lasciare l’appartamento e non prorogare il contratto, perché ha terminato il suo ciclo di studi. In quel caso lo studente può rescindere il contratto per la propria parte. Il carico del canone, tuttavia, essendo cumulativo, si ripartirà sui locatori che permangono.

Poniamo cioè il caso in cui il canone sia di € 300 ripartito su tre conduttori. Tu, studente locatore, hai una quota pari a € 100. Se uno dei tuoi coinquilini esercita il diritto di recesso, ti ritroverai a pagare una quota di € 150.

Per quei contratti non rientrano nella disciplina della legge 431/1998, vige piena libertà per le parti di stabilire quali le modalità di recesso dal contratto.

Proroga del contratto di locazione.

La proroga del contratto di locazione di un immobile si riferisce a tutti quei casi in cui si prolungano i tempi di decorrenza delle condizioni di un contratto di locazione. Dal momento che esistono diverse tipologie di contratti di locazione, esistono anche differenti casistiche riguardo al prolungamento dello stesso.

Il canone libero.

Uno dei casi più frequenti da prendere in considerazione è quello del canone libero. La formula che li regola si basa sulla decorrenza del 4+4. Cosa significa? Significa che la durata delle condizioni contrattuali originali è di 4 anni. Allo scadere del primo quadriennio, interviene un rinnovo automatico per ulteriori quattro anni, a meno di disdetta opportunamente comunicata, come vedremo tra poco. Il rinnovo automatico prevede le medesime condizioni economiche del contratto iniziale.

Sia nel primo caso, il prolungamento tacito del contratto allo scadere del primo quadriennio, sia nel secondo caso, il rinnovo allo scadere del secondo quadriennio, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate, con le modalità previste dalla legge, la continuità delle condizioni, pagando contestualmente il dovuto (noi di locazioniweb abbiamo già affrontato la questione in un ampio articolo del nostro blog – LINK INTERNO).

Un esempio concreto di Proroga del contratto di locazione.

Ma affrontiamo la questione in termini pratici.

Facciamo un esempio reale. Sei un conduttore, hai stipulato un contratto di locazione a decorrere dal 30 giugno del 2015, il contratto prevede un canone mensile di € 500. Contratto di locazione a canone libero.

Si avvicina la prima scadenza del tuo contratto. La scadenza, per l’esattezza, cadrà il 30 giugno del 2019. Il tuo contratto prevede che venga prorogato automaticamente per ulteriori quattro anni.

Tuttavia, tu o il proprietario dell’immobile dovrete ricordare di comunicare la proroga contrattuale all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 maggio del 2019. Contestualmente alla comunicazione all’Agenzia delle Entrate, tramite RLI software, pagherete l’Imposta di Registro annuale, salvo che il regime scelto dal locatore non sia la c.d. “cedolare secca” (LINK?) Ti ricordiamo sempre che, quali che siano gli accordi presi tra te e il proprietario, l’Imposta di Registro è dovuta in solido. Questo significa che ne rispondono entrambe le parti in uguale misura. Il mancato pagamento dell’Imposta prevede una sanzione del 30% sull’ammontare del dovuto.

Il canone agevolato o concordato.

La formula del canone agevolato o concordato ha una durata differente rispetto a quella del canone libero. Se il canone libero prevede una durata di quattro anni, il canone agevolato, invece, ha una formula che prevede una durata minima del primo periodo triennale+2 anni di proroga. Che significa? Significa che il tuo primo periodo di contratto, sarà valido per almeno tre anni.

Il canone agevolato può essere inoltre in regime di cedolare secca. È opportuno che tu ne tenga conto, in quanto la cedolare secca gode di alcuni vantaggi dal punto di vista fiscale. E tali vantaggi possono esserti utili anche in sede di proroga del contratto.

Al di là del fatto che, infatti, prevede un’aliquota del 10% invece che del 21, e che IMU e TASI riducono la base imponibile del 25%, la cedolare secca consente di evitare la dovuta Imposta di Registro della proroga. Questo significa che allo scadere dei periodi previsti dal contratto di locazione, non dovrai pagare nulla perché il tuo affitto continui ad avere validità.

Tuttavia questo non ti esime dal comunicare tempestivamente, il rinnovo del periodo di locazione. In caso contrario, l’Agenzia delle Entrate non rileverà la continuità del contratto e resterai scoperto in caso di controversie o problemi di qualsivoglia natura.

Di conseguenza, ricorda sempre di comunicare per tempo quanto necessario. Come per il canone libero, anche il canone concordato prevede una scadenza fissata a 30 giorni prima della scadenza del contratto.

Contratti ad uso transitorio.

Se hai l’esigenza di trasferirti per un periodo più o meno breve in un appartamento, allora i contratti fino ad ora analizzati non fanno al caso tuo. Quello a cui devi rivolgerti è un contratto di locazione ad uso transitorio.

Si tratta di un contratto pensato proprio per quei casi in cui vigano delle condizioni particolari di domiciliazione. Può capitare, ad esempio, che motivi di lavoro ti rendano indispensabile un periodo fuori dalla tua città. In quel caso puoi usufruire di questo genere di locazione.

Bada bene, però, che il periodo massimo per questa tipologia di contratto di locazione non si spinge oltre i 18 mesi. Inoltre, l’uso transitorio ha anche un termine minimo, fissato ad una durata di 30 giorni. Per periodi inferiori, infatti, come vedremo tra poco, non vige necessità di un contratto.

Per l’uso transitorio non è previsto un tacito rinnovo. Allo scadere del periodo di locazione, difatti, il contratto decade automaticamente. Per poter continuare ad usufruire della temporaneità, se godi di tale statuto, devi comunicare tempestivamente, cioè prima della scadenza del contratto, in maniera formale, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, la tua volontà al proprietario dell’appartamento in cui hai intenzione di continuare a dimorare, spiegando che permangono le condizioni di esigenza transitoria.

Se continui a vivere all’interno dell’appartamento, ma non hai comunicato a mezzo raccomandata A/R il tuo bisogno di prorogare il periodo di affitto, il contratto si trasforma di norma in un contratto a canone libero, con la formula 4+4. In questo caso, va pagata la relativa Imposta di Registro.

Fai attenzione anche ad un altro particolare. Questo tipo di locazione può essere applicata per motivi di tipo personale e professionale. Non puoi, dunque sceglierlo nella eventualità di una casa-vacanza. Le locazioni per motivi turistici devono, per l’appunto, essere esplicitamente indicate, e rientrano in altra casistica.

Locazioni inferiori a 30 giorni (nell’arco di un anno).

Come precedentemente visto in un altro nostro articolo, le locazioni che prevedono decorrenze brevi, al di sotto dei 30 giorni nell’intero anno solare, non prevedono una registrazione del contratto di locazione. Ne consegue che qualora nell’anno successivo la situazione dovesse ripetersi non sarebbe necessaria alcuna comunicazione, dal momento che rientra nell’ambito di accordi tra privati non regolamentati.

Locazioni ad uso non abitativo o commerciali.

Il panorama delle locazioni ad uso non abitativo è abbastanza variegato. Si tratta di tutte quelle situazioni in cui un immobile viene locato o affittato per un uso non residenziale, ma che sia adibito per un’attività economica volta a produrre reddito, sia esso nell’ambito di impresa che di lavoro autonomo. Ne vengono escluse le proprietà usate per attività agricola.

Un riepilogo delle attività economiche:
Commerciali, ovvero legate a produzione e scambio di beni e servizi
Alberghiero;
Teatrale;
Turistico
Lavoro autonomo abituale e professionale, ivi comprese prestazioni d’opera intellettuale e collaborazioni non subordinate;
Ricreativo;
Attività politica;
Sindacati.

La durata delle locazioni commerciali varia sensibilmente rispetto a quelle residenziali. La durata minima per le attività a produzione di reddito è stabilita per legge a 6 anni. L’unica deroga a questa norma si presenta solo per contratti stipulati dopo il 12 novembre 2014, quando il canone sia superiore a € 250.000. Solo allora le parti contraenti, conduttore e locatore, possono di comune accordo stabilire un periodo di locazione che sia inferiore a sei anni

Rientrano in questa tipologia anche le allegate pertinenze, come, ad esempio, un parcheggio riservato ai clienti dell’attività commerciale che si svolge.

Come funziona dunque la proroga del contratto di locazione ad uso non abitativo? Nel caso standard più comune, come detto, il contratto ha durata di 6 anni. Allo scadere dei 6 anni, se nessuna delle due parti ha fatto nulla, il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni.

Per tutte le altre tipologie di contratto ad uso diverso da abitativo (come, ad esempio, la locazione di un garage ad un privato) che riguardano immobili la cui destinazione non sia tra quelle previste dall’art 27 della legge 392/1978, la durata minima può essere inferiore a sei anni.

Locazione commerciali: il proprietario.

Se sei il proprietario hai il diritto, nei limiti stabiliti dalla legge, di chiedere entro 12 mesi dallo scadere del contratto, la modifica delle condizioni contrattuali o la disdetta del contratto.

Nel caso in cui tu proponga modifiche nel rinnovo, l’inquilino avrà a disposizione 60 giorni per accettarle. Passati i 60 giorni senza accettazione, il termine del contratto avverrà in maniera naturale, quando fissato, senza proroga.

Puoi anche optare per la disdetta, se hai deciso di riutilizzare i tuoi locali per uso personale, sia esso residenziale o commerciale. Qualora il locale restasse ad uso non abitativo, infatti, puoi utilizzarlo per te stesso o per soggetti con gradi di parentela fino al secondo grado. Se vuoi dare in locazione a terzi la tua proprietà ricorda che il tuo precedente locatario gode di diritto di prelazione per quanto riguarda l’affitto.

Locazione commerciali: il conduttore.

Se sei il conduttore, invece, nel corso della prima stipula del contratto (allo scadere cioè dei primi 6 anni) hai un termine inferiore rispetto a quello del proprietario. Puoi infatti richiedere la modifica delle condizioni o la revoca del contratto fino a 6 mesi prima della scadenza.

Questo vale esclusivamente per la prima scadenza di contratto. Alla seconda scadenza contrattuale, pertanto, anche tu dovrai attenerti a comunicare qualunque tipo di azione prima dei 12 mesi.

Anche tu, conduttore, hai diritto a proporre modifiche del canone o delle condizioni. Il proprietario ha 60 giorni per accettare. Qualora questo non avvenisse, il contratto prosegue senza modifiche fino alla scadenza, che si intende, viste le circostanze, terminato in quella data.

Un esempio pratico.

Facciamo un esempio specifico, per essere più chiari. Un contratto standard che prevede la locazione per uso commerciale ad un negozio di vestiti. Il contratto, stipulato il primo gennaio 2021, avrà come prima scadenza il 31 dicembre 2026.

Se nessuna delle due parti fa nulla, il contratto verrà rinnovato automaticamente fino al 31 dicembre 2032.

Se il proprietario intende tornare in possesso dell’immobile o modificare l’importo originario del canone di affitto, dovrà muoversi per tempo, cioè, ricordando il termine a sua disposizione di 12 mesi prima della scadenza, dovrà comunicare all’affittuario quanto dovuto entro il 31 dicembre del 2025.

Se, invece, tali proposte provengono da parte del conduttore, la scadenza entro cui non sarà più possibile andare per la risoluzione del contratto di locazione sarà quella del 30 giugno 2026.

Specchietto riepilogativo

Di seguito, ti proponiamo uno specchietto riepilogativo con la durata e le scadenze delle tipologie più comuni dei contratti di locazione ad uso residenziale e ad uso commerciale.

Proroga e risoluzione contratto di locazione

Proroga e risoluzione contratto di locazione